Advokatfirmaet Linda Andersen

Begrebsordbog

Med det arbejde som vi udfører for vores kunder, er det lige godt umuligt, at du, som kunde, ikke støder på en række snørklede begreber. Vi ved, at vi befinder os i en branche, hvor betydningen af de juridiske begreber og termer kan kræve en udpensling.
Vi ønsker at sikre vores kunder fuld forståelse for det produkt, de køber — og ikke mindst 100% indsigt i, hvilken form for hjælp der passer til deres givne situation. Derfor kan du herunder finde fyldestgørende forklaringer for mange af de termer og begreber, som vi til dagligt har i brug.

Advokatforbehold

Et advokatforbehold er et forbehold der gør sig gældende i forbindelse med bolighandler som indskrives i købsaftalen. Forbeholdet giver køberen muligheden for, at sætte sin underskrift på købsaftalen uden køber er bundet heraf. Køber kan til enhver tid trække sig tilbage fra handlen, alt efter forbeholdets rækkevidde.

Afgiftspantebrev

Et afgiftspantebrev er en særlig type pantebrev. Tinglysningsafgiftsloven giver mulighed for, at man modregner hovedstolen fra et gammelt pantebrev i hovedstolen på et nyt pantebrev, før man beregner tinglysningsafgiften. Dermed kan man ”genbruge” tinglysningsafgiften et tidligere pantebrev. Dette kan også opnås selvom der sker ejerskifte. Hvis beløbet på det gamle pantebrev er større end det nye, er der et “ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag”. Det kan tinglyses på et afgiftspantebrev, som alene står med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen svarer til afgiftsfritagelsesgrundlaget og kan ikke forhøjes. Der kan godt være flere afgiftspantebreve på en ejendom.

Bankforbehold

Når ejendommen handles ved en kontanthandel, så skal der stilles en bankgaranti for, at købesummen kan betales kontant senest pr. overtagelsesdagen. Køber skal sikre sig, at banken vil tilbyde lån i såvel realkreditinstituttet som i banken. Dette gøres ved at gennemgå købers økonomi samt besigtige ejendommen for at fastslå, at ejendommen er i en sådan stand, at den forudsatte finansiering fra realkreditinstituttet kan fremskaffes. Såfremt køber mod forventning ikke kan opnå de forudsatte lån kan køber træde tilbage fra handlen ved at bruge finansieringsforbeholdet. Når vi godkender handlen under advokatforbeholdet koordinerer vi altid med købes bank.

Bankgaranti

Når en ejendom handles ved en kontanthandel, som stort set alle handler gennemføres som i dag, så stiller købers bank en bankgaranti over for sælger. Garantien sikrer sælger, at købesummen – med fradrag af udbetalingen – vil blive deponeret i sælgers bank senest på den aftalte overtagelsesdag. Sælger har dermed sikkerhed for, at købesummen bliver betalt. Købers interesser varetages ved, at købesummen er deponeret således, at den ikke må frigives til sælger, førend der er tinglyst endeligt skøde til køber.

BBR

Man har som ejer pligt til at anmelde en række oplysninger om ejendommen til Bolig- og Bygningsregistret (BBR). De oplysninger, der skal indberettes om bygninger, er blandt andet oplysninger om: opførelsesår, om- og tilbygningsår, bebygget areal, antal etager, samlet boligareal, samlet erhvervsareal, areal af udnyttet tagetage, areal af udestue, tagdækningsmateriale, energiforsyning. Vi gennemgår BBR meddelelsen og sikret os at alle de på ejendommen værende bygninger er registreret.

Berigtigelse

Berigtigelse af en ejendomshandel drejer sig kort sagt om at få gennemført den pågældende handel til de aftalte vilkår. Berigtigelsen kan derfor ses som din kvittering for, at du har overtaget ejendommen. Med en berigtigelse fra Advokatfirmaet Linda Andersen er du garanteret en grundig og sikker behandling af erfarne, professionelle medarbejdere. Vi har med garanti det juridiske overblik, som skal til i forbindelse med berigtigelsen af bolighandlen - og vi sikrer, at købsaftalen overholdes efter præcis de vilkår, som der er aftalt.

Byggetilladelse

Alt nybyggeri/tilbygninger og en række væsentlige ændringer kræver byggetilladelse fra kommunen. Mindre væsentlige ændringer og visse mindre udbygninger skal anmeldes til kommunen, hvorefter byggeriet kan påbegyndes inden for en kortere frist, medmindre kommunen har reageret inden. Helt små skure/udhuse (under 10 m2), kan ofte opføres uden forudgående henvendelse til kommunen, men skal registreres på BBR. Der kan være bestemmelser i servitutter f.eks. lokalplaner, der hindrer lovligheden af byggeriet. En byggetilladelse sikrer ikke, at bygherren rent faktisk har overholdt gældende regler på opførelsestidspunktet. Vi sørger for., at gennemgå ejendomshandlens bygningstegninger og sikrer at der er byggetilladelse hvor det kræves.

Ejendomsdatarapport

En ejendomsdatarapport formidler kommunens registrering af forhold på ejendommen, f.eks. miljøforhold, kloakforhold, planforhold, forureningsmæssige forhold, eventuel gæld til kommunen for tilslutningsarbejder m.v. Heri fremgår det tillige om der er givet påbud eller der er forbud.

Ejerpantebrev

Et ejerpantebrev er et pantebrev, hvor ejer af ejendommen står på som både kreditor og debitor. Ejeren har mulighed for, at stille ejerpantebrevet til sikkerhed i banker og øvrige steder. Dette kaldes underpant. Underpant i ejerpantebrevet betyder, at rettighedshaver kræver en sikkerhed i ejendommen, og får derfor en håndpant i ejerpantebrevet, som betyder at rettighedshaver holder fast i ejerpantebrevet indtil lånet er betalt tilbage. Dette giver rettighedshaver en underpanteret og giver underpanthaveren lov til, hvis ejeren ikke vælger at betale lånet tilbage, at kræve ejendommen solgt på tvangsauktion med henblik på, at få indfriet gælden. Ejerpantebrevet skal tinglyses før det er gældende, og dette fungerer digitalt. Hvis rettighederne til ejerpantebrevet skal overdrages til en anden part skal dette også tinglyses. Ved hver tinglysning skal en tinglysningsafgift betales til det offentlige, som udgør et fast beløb på 1.730 kr. samt 1,45% af ejerpantebrevets størrelse.

Ejerforening

En ejerforening stiftes i henhold til ejerlejlighedsloven når en ejendom er opdelt i ejerlejligheden. Alle ejere af lejlighederne er lovpligtige medlemmer. Ud fra det tinglyste fordelingstal – i nogle tilfælde BBR fordelingstallet – betales der fællesudgifter til ejerforeningen. Ejerforeningen står for drift og vedligeholdelse af hovedejendommen/fællesejet, og fællesudgifterne varierer derfor meget fra ejendom til ejendom. Derfor er det vigtigt, at man sætter sig godt ind i ejerforeningens forhold. De væsentligste dokumenter er: Vedtægter (hvis foreningen ikke har udarbejdet egne vedtægter, så gælder der en standardvedtægt) og husorden, hvis der er vedtaget en sådan. Generalforsamlingsreferat(er), budget og regnskab. Disse indgår som en typisk del af de bilag rådgiveren gennemgår i forbindelse med en bolighandel. Ejerlejlighedsskema (ejerforeningens oplysninger om foreningens forhold, herunder de økonomiske) samt police på ejendomsforsikringen. I ejerforeningens vedtægter og husorden kan der være optaget mange væsentlige bestemmelser om anvendelse af boligen, herunder f.eks. udlejning, husdyrhold og vedligeholdelse.

Ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring kan dække skjulte fejl og mangler, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Huseftersynsordningen er en frivillig ordning men kan sikre, at sælger fritages for sælgeransvar. Det er sælger, der skal sørge for, at der indhentes tilbud på en ejerskifteforsikring. Forudsætningen er, at sælger har fået udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, og at disse ikke er udløbet. Ejerskifteforsikringen dækker kun skader, der ikke er nævnt i rapporterne. Er der tale om en skade, som dækkes af andre forsikringer, fx husforsikringen, dækker ejerskifteforsikringen ikke. En ejerskifteforsikring kan tegnes for enfamiliehuse, rækkehuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og sommerhuse. Udgiften til den ejerskifteforsikring, som sælger tilbyder, deles mellem sælger og køber. Såfremt køber ønsker en anden og dyrere ejerskifteforsikring skal køber selv betale merudgiften.

Energimærke

Ved salg af en ejendom til beboelse skal der være en gyldig energimærkning jf. lov om energibesparelser i bygninger. Der gælder der særlige regler for sommerhuse. Energimærket fortæller om en boligs energiforbrug og synliggør dens energieffektivitet. Et energimærke gør det muligt for køberen af et hus at få et godt indblik i, hvor energiøkonomisk huset er, og hvad det vil koste i varme-, el- og vandforbrug at bo i huset.

Fortrydelsesret

I henhold til forbrugerbeskyttelsesloven kan køber træde tilbage fra en ejendomshandel senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse mod, inden fristens udløb, at betale 1 % af den nominelle købesum til sælger. Brug af fortrydelsesretten skal ske ved skriftlig meddelelse. Ved anvendelse af advokatforbeholdet kan køber trække sig fra handlen uden omkostninger forudsat at tilbagetrædelsen sker inden for rammerne af advokatforbeholdet.

Forureningsskema

Det fremgår af et forureningsskema om der er registreret forurening på grunden, eller om der kan være risiko herfor f.eks. grundet grundens tidligere anvendelse, placering mm.

Grundejerforening

En grundejerforening er en sammenslutning af grundejere i et bestemt område. En grundejerforening har til formål at varetage grundejernes interesser, fx i forhold til kommunen i relation til vedligeholdelse af veje, ændringer i lokalplanen osv. Grundejerforeningen kan også stå for drift og vedligeholdelse af eventuelle private fællesveje, fællesarealer og fællesanlæg. Grundejerforeningen skal overholde den almindelige foreningsret, men der findes ikke generelle eller specifikke retningslinjer for hvordan en grundejerforening skal drives i Danmark.

Husforsikring

Det er lovpligtigt at have en husforsikring, der som det mindste dækker brand, hvis der er lån i ejendommen.

Køberrådgivning

Ved en ejendomshandel skal køber sørge for at undersøge det egentlige indhold af købsaftalen, fx miljøforhold, nedgravede olietanke, jordforurening, fortrydelsesretten, tilstandsrapporten, energimærkning, ejerskifteforsikring, hvilke byrder, der er pålagt boligen m.v. Du skal derfor som køber sørge for at få indsat et rådgivningsforbehold, så vi kan gennemgå handelsvilkårene i forbindelse med berigtigelsen og sikre, at du er opmærksom på alle forhold i købsaftalen. Skulle det vise sig, at der er forhold, som du ikke har været opmærksom på ved underskrivning af købsaftalen og dette har betydning for dig, kan du frit trække handlen tilbage uden at skulle betale 1 % af købesummen i erstatning til sælger. Det er typisk køber, der skal sørge for handlens gennemførelse, men uanset om det er købers eller sælgers ansvar, er det altid en god ide at overlade berigtigelsen til en professionel rådgiver. Berigtigelse indeholder udarbejdelse af skøde og refusionsopgørelse samt debitorskifte af evt. sikkerhed til ejerforeningen. Når handlen er godkendt, går vi i gang med berigtigelsen.

Købsaftale

Købsaftalen er aftalen mellem køber og sælger vedr. køb af ejendommen. De primære vilkår i købsaftalen er aftalen om pris og overtagelse. Der er ikke regler om, at der skal benyttes en særlig formular, så en købsaftale kan se ud på mange måder. Købsaftalen samler alle de vigtige oplysninger om handlen. Den indeholder derfor oplysninger fra andre dokumenter, der er indhentet i forbindelse med ejendomshandlen, herunder servitutter, ejendomsdatarapport samt dennes bilag m.fl.

Mangler

Mangler ved fast ejendom. Hvad er sælger ansvarlig for. En mangel ved en fast ejendom er i retlig henseende et forhold, der medfører, at ejendommen på baggrund af købers undersøgelse af ejendommen, ejendommens alder og stand samt aftalen mellem parterne er ringere, end køber med rimelighed har grund til at forvente. Forhold, som er eller burde være konstateret under en sædvanlig undersøgelse af ejendommen og de foreliggende oplysninger/dokumenter, er f.eks. således ikke en mangel i retlig forstand. Erstatningskrav Hvis en køber skal kræve erstatning hos en sælger, skal sælger enten have garanteret/indestået for et forhold eller have tilsidesat sin loyale oplysningspligt. For at kunne dokumentere, at sælger har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, skal køber kunne bevise, at sælger har vidst – eller på tidspunktet for købsaftalens indgåelse – burde have vidst, at en mangel var til stede. Krav om forholdsmæssigt afslag For at rette et krav om forholdsmæssig afslag er det ikke nødvendigt at sælger har handlet ansvarspådragende, men alene et krav, at der er en mangel tilstede. Dog skal det kunne dokumenteres, at manglen var tilstede da køber overtog ejendommen. Herudover er det et krav, at påstanden kommer over bagatelgrænsen, som ifølge gældende retspraksis ligger på et sted omkring 5-6 % af købesummen. Hæve adgang Såfremt manglen er af en sådan grov grad, at ejendommen ikke kan anvendes som køber havde forudsat, kan køber træde tilbage fra handlen. Der skal dog meget til. Generelt om ansvar Hvis handlen er omfattet af huseftersynsordningen (reglen omkring tilstandsrapport mv.) og sælger har benyttet sig af denne ordning, er sælgers ansvar yderligere stærkt begrænset. Der kan dog være flg. ansvar for sælger: • Hvis sælger har afgivet en garanti/indeståelse om bestemte forhold – f.eks. at en brændeovn er lovlig og lovligt monteret. Oplysningerne i tilstandsrapporten er ikke i sig selv garantier eller indeståelser.

Pantebreve

Et pantebrev giver en långiver (f.eks. et realkreditinstitut eller en bank) sikkerhed for et lån i ejendommen. Pantebrevet tinglyses som sikkerhed for lånet i den faste ejendom. Afdrager boligejeren ikke på lånet som aftalt, kan panthaveren begære tvangsauktion over ejendommen uden først at skulle foretage udlæg Ved hver tinglysning skal en tinglysningsafgift betales til det offentlige, som udgør et fast beløb på 1.730 kr. samt 1,45% af pantebrevets størrelse.

Refusionsopgørelse

Når du sælger eller køber ejendomme, skal forbrugsmålene aflæses, så sælger betaler for tiden indtil overtagelsesdagen, og køber betaler for forbruget fra overtagelsesdagen. Hvis du fx overtager en ejendom fra 1. september, vil ejendommens sælger normalt allerede have betalt ejendomsskat fra 1. juli til 31. december. Køber skal da tilbagebetale sælger ejendomsskat fra overtagelsesdagen. Det sker via refusionsopgørelsen, hvor køber refunderer sælger for perioden fra 1. september til 31. december. Normalt vil der også være andre poster, som skal reguleres over refusionsopgørelsen. Forbrugsafgifterne afregner man enten direkte med værkerne eller man refunderer disse over refusionsopgørelsen, der kan fx være sælgers a conto-beløb til varmeværket. Sælger skal for at slippe for sit almindelige 10 årige sælgeransvar vedrørende mangler tilbyde at betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien. Denne skal også med på refusionsopgørelsen.

Samejeoverenskomst

En samejeoverenskomst er en aftale mellem to eller flere personer, dog ofte ugifte samlevende, der ejer fast ejendom sammen. Ved at lade en samejeoverenskomst udarbejde sikres alle parter bedst muligt og potentielle konflikter ved samejets ophør undgås. Samejeoverenskomsten regulerer alle tænkelige forhold vedrørende boligen og det fælles ejerskab. Aftalen indeholder bl.a. fordelingen af udgifter til ejendommen, hvad der sker hvis parterne går fra hinanden/ønsker det fælles ejerskab ophævet, hvem der har ret til at blive boende i ejendommen, hvordan salgsprovenuet fordeles og hvilke muligheder parterne har for at sælge deres andel af ejerskabet.

Servitut

En servitut er en begrænsende bestemmelse tinglyst på en ejendom som begrænser brugen for ejeren af en fast ejendom. En servitut kan være privatretlig som er når privatpersoner har tinglyst en ret over ejendommen. Dette kan f.eks. færdselsret, brugsret, bestemmelser om salg mm. En servitut kan ligeledes være offentligretlig som er når en myndighed, f.eks. kommunen, har fået tinglyst en ret over ejendommen. Dette kan f.eks. være i form af fredning af bygninger på ejendommen, bestemmelser om benyttelse og bebyggelse mm. Der vil i servituttens bestemmelser være tinglyst en påtaleret, dvs. bestemmelser om hvem der kan ændre servituttens indhold eller aflyse servitutten. De på ejendommen tinglyste servitutter vil gælde for alle fremtidige ejere af ejendommen indtil den/de som er berettigede måtte give samtykke til, at servitutten aflyses i tingbogen.

Sikkerhed til ejerforeningen

Ejerforeningers pantesikkerhed etableres i praksis i form af ejerpantebreve, skadesløsbreve, pantstiftende vedtægter eller pantstiftende skøder. Pantsikkerheden er en garanti for, at fællesudgifterne bliver dækket ved en eventuel tvangsauktion. Ved salg af ejerlejligheder retter ejendomsmægleren sædvanligvis henvendelse til ejerforeningens administrator, hvor der blandt andet spørges om forhøjelse/ etablering af pantesikkerhed. Såfremt ejerforeningen benytter ejerpantebreve eller skadesløsbreve, skal der udfærdiges en digital allonge til pantebrevet. Allongen skal som udgangspunkt udfærdiges og ekspederes af den berigtigende rådgiver. Panterettens størrelse Panterettens størrelse bør mindst svare til 1 års fællesbidrag, varmebidrag m.v. og på grund af prisudviklingen vil der med tiden opstå behov for at forhøje panteretten.

Skilsmisseskøde

Et skilsmisseskøde, eller bodelingsskøde, kan tinglyses såfremt man har været ægtefæller, og det aftales at den ene part overtager den anden parts andel, og derved bliver eneejer af ejendommen. Det er en forudsætning for denne type skøde, at man har gennemgået separation eller skilsmisse og derved modtaget en separations – eller skilsmissebevilling fra Statsforvaltningen. Tinglysning af skilsmisseskødet I forbindelse med tinglysning af et skilsmisseskøde skal en kopi af separationsbevillingen eller skilsmissebevillingen vedlægges skødet. Vi anmoder derfor om en kopi via et krypteret link til brug for udarbejdelse af skødet. Det er vigtig, at vi modtager denne kopi til brug for skødet da man således kan fritages for den variable tinglysningsafgift (0,6 % af enten købesummen eller 85 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering), og der afholdes alene den faste afgift på kr. 1.750,00. Dette forudsætter dog, at der har formuefællesskab under ægteskabet. Desuden skal vi bruge oplysning omkring ejendommens adresse, overtagelsesdato og købesum/gældsovertagelse. Overtagelse af gæld Overdragelse af andelen af ejendommen i forbindelse med separation eller skilsmisse sker oftest mod overtagelse af restgælden i ejendommen. Den part der overtager ejendommen skal derfor godkendes i sit pengeinstitut/realkreditinstitut, og vil modtage en betinget gældsovertagelse – betinget af der lyses skilsmisseskøde på ejendommen.

Skøde

Skødet er en kortere version af købsaftalen, der indeholder de væsentligste oplysninger fra denne. Det er hverken lovbestemt, hvem de har ansvaret for at udarbejde skødet eller betale for tinglysningen. Dette afhænger af, hvad man blev enige om i købsaftalen. Som udgangspunkt er det dog altid køberen, der står for udarbejdelsen og tinglysningen af skødet, da køberen i den forbindelse selv styrer frigivelsen af købesummen til sælger. Når købsaftalen er underskrevet, og handlen er endelig, skal der udarbejdes et skøde, hvilket sker elektronisk. Skødet indeholder de helt grundlæggende oplysninger om handlen: • Navne på sælger og køber • Ejendommens adresse • Købesum og pantehæftelser • Byrder og servitutter • Den offentlige ejendomsvurdering • Overtagelsesdagen Skødet er det dokument, der viser omverdenen, hvem den retmæssige ejer af ejendommen er. Køber opnår således beskyttelse fra tidligere ejers eventuelle kreditorer eller anden retsforfølgning fra den dato, hvor dokumentet er anmeldt til tinglysningsretten. Vær i sikre hænder og få udarbejdet dit skøde hos os i dag! DitSkøde er beliggende i København, men vi stiller naturligvis vores hjælp til rådighed ligegyldigt hvor i landet, du befinder dig.

Tinglysningsafgift

En statslig afgift. Læs mere her.

Tingbog

I den digitale tingbog lyses alle dokumenter vedr. fast ejendom for at sikre ret.

Ægtepagt

En ægtepagt er en aftale mellem ægtefællerne om den formueordning, der skal være gældende for ægteskabet. Hvis man ikke indgår en ægtepagt, er det i dansk ret således, at der er fælleseje – alle aktiver deles ved død eller skilsmisse. Ægtefællerne kan ved ægtepagt aftale at der skal være særeje over aktiverne i ægteskabet, således at særejeaktiverne ikke skal deles. Der kan oprettes flere typer af ægtepagter. Kontakt os gerne for hjælp til tinglysning af ægtepagt.

Kontakt os her